以房养老的保险产品离我们有多远

年老后把房屋加入保险计划 

“以房养老”也称住房反向抵押贷款。用一句话概括，便是“抵押房产、领取年金”。投保人可以将房屋产权抵押给保险公司，与此同时，还可以继续居住在该房屋内。 

在反向抵押时，投保人手中的房产将如何估值呢？这个具体金额将依据申请人的年龄、利率水平、所选择贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。双方签订完抵押协议后，保险公司会按月支付一笔现金给投保人，直至其去世。那时，投保人的房屋将被保险公司收回，并进行出售、出租或者拍卖。 

传统的抵押贷款业务是一手交钱一手交抵押品，而以房养老的业务却是反向操作，如同保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国，这最先被称为“反向抵押贷款”。如此一来，屋主又可以拿到一笔可观的养老金，又可以继续使用房屋，不失为一个较佳的理财策略。 

美国：足62岁老人可抵押房产 

目前，在加拿大、英国、新加坡等国家也有不少住房养老业务，而美国的抵押业务较成熟。 

在美国，并非所有人都可以申请办理房屋反向抵押。首先，符合年满62岁以上并拥有房屋产权的老人，才有资格申请住房反向抵押。其次，根据联邦住房管理局的规定，抵押的房屋必须是单户住宅。如果是多单元的住宅，那么投保人必须居住在其中的一间内。换句话说，这套房屋不能全部租借给别人，投保人（屋主）必须也居住在里面。 

不过有保险的住房贷款也分为两种。一种是联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这是经美国国会认可的贷款，其形式较为灵活。申请者可以尽可能长地生活在该住房内，不过只能在一定期限内得到分期贷款。另一种是放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款是由金融机构办理的，申请贷款者的资格不需要经过政府认可。届时，金融机构可与申请者共同享有住房增值收益，不过，金融机构要求保留住房资产的25％-30％作为偿还贷款的保证。

国内倒按揭养老尚有障碍 

中国存在大量的“住房富人、现金穷人”，他们往往将一生的积蓄去购买住房，虽然成为了“百万富翁”，但其每日的生活却依然不宽裕。而以房养老的理念，填平了固定资产和流动资产之间的鸿沟，将其揉合成一体，得以相互转换。上海保监局正在研究和以房养老有关的保险产品，这类产品的推出有望解决上海进入老龄社会后，部分家庭的养老问题。 

在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出，近年来渐渐受到人们的关注。但至今，尚未有人尝过鲜，那么这个倒按揭业务究竟能拿多少期金呢？举个例子来说，62岁的曾先生有一套现价150万元的房屋。按我国男性人均寿命71岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损30万元，房屋与土地增值预计20万元，此时房屋价值为140万元。另外，保险公司再扣除10年来的预支贴现利息，按年息8％计算后约为38％。最终的抵押价为86.8万元。将这笔预期给付额分摊到10年中去，届时，曾先生每月可以得到7233元。 

目前，国内一些保险公司在研究相关的以房养老产品，但由于潜在的技术原因、制度障碍以及市场尚未成熟，因而该计划至今还在襁褓之中。 

长江养老有关分析人士向记者透露，以房养老是一个很好的养老概念，但是从目前来看，实际操作中，还有一些制度障碍，比如说，房产转移产权到保险公司的过程中过户的问题，遗产继承的问题，而且在计算养老金给付的过程中，由于中国人还缺乏生命周期表，因此很难计算养老金给予的具体数额，保险公司风险较大。从目前尝试的情况来看，一些商业机构利用信托方式推出以房养老的产品，还有一些开发商推出以房养老的楼盘，这些都为保险公司进入这一领域提供了思路。